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长租公寓系列深度报告之二:从EQR透视美国长租公寓运营模式
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资料类型 全国报告
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上传时间 2019-10-6
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  • 长租公寓系列深度报告之二_从EQR透视美国长租公寓运营模式
  • 房地产行业长租公寓系列深度报告之二_从公平住屋透视美国长租公寓运营模式2017年广发证券37页
  • 行业报告中国长租公寓行业蓝皮书:产业格局与运营模式探讨41页
  • 租房新升级长租公寓
  • 中指_长租公寓市场月度报告(2018年9月)2018.9_29页
  • 长租公寓市场月度报告(2018年7月)中指_2018.08_27页
  • 中指_长租公寓市场月度报告(2018年4月)2018.4_31页
  • 长租公寓市场月度报告(2018年6月)中国指数研究院_2018.07_28页
  • 中指_长租公寓市场月度报告(2018年12月)2018.12_27页
  • 长租公寓市场月度报告(2018年5月)中国指数研究院_2018.06_28页
  • 长租公寓市场月度报告(2018年4月)中国指数研究院_2018.05_31页
  • 长租公寓市场月度报告(2018年2月)_All
  • 乾立基金_地产轻资产研究长租公寓专题2017_19页
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  • 前瞻研究院_2018年长租公寓行业发展研究报告_2018.12_44页
  • 前瞻产业研究院_2018年长租公寓行业发展研究报告_2018.12_43页
  • 长租公寓市场月度报告(2018年3月)中指_32页
  • 链家_长租公寓白皮书_2018.05_61页
  • 高力国际_长租公寓:航向万亿蓝海_2018.6_8页
  • JLL_2018年4季度中国长租公寓市场白皮书_2018.12_32页
  • 高力国际_长租公寓:房地产行业的下一个风口_2018.3.26_3页
  • 长租公寓系列深度报告之二:从EQR透视美国长租公寓运营模式
  • 房地产实习报告DOC
  • 行业报告中国长租公寓行业蓝皮书:产业格局与运营模式探讨41页
  • 链家地产中介深入分析报告DOC
  • 中指_养老地产市场月度报告(2018年12月)2018.12_21页
  • 世联行_中山2018年1月房地产市场报告_2018.2.9_35页
  • 中指_养老地产市场月度报告(2018年10月)2018.10_22页
  • 世联行_中国房地产三季度报告_2018.11_19页
  • 最新第1季度全国城市房地产市场报告华高莱斯
  • 中指_商业地产市场月度报告(2018年9月)2018.9_21页


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    专题研究|房地产
    目录索引
    前言. 5
    EQR公司简介:美国市场领先的公寓型REITS ..... 6
    EQR发展战略:从规模扩张到聚焦核心市场 ......... 9
    EQR融资优势:REITS助推EQR高效融资........ 11
    EQR投资优势:踏准市场节奏,精准投资 ........... 16
    EQR运营优势:增值服务多样化,且管控效率较佳 ........ 27
    图表索引
    图1:自持型重资产公寓企业的运营模式 ... 6
    图2:EQR的运营及盈利模式 ........ 7
    图3:15年末美国公寓REITs持有房间数量(万间) ...... 7
    图4:16年末美国公寓REITs持有房间数量(万间) ...... 7
    图5:EQR收入结构(以租金收入为主) . 7
    图6:EQR营业利润(百万美元)及同比 . 7
    图7:美国主要公寓REITS市值(亿美元) .......... 8
    图8:EQR股价及标普500走势图8
    图9:EQR平均投资回报率(NOI/投资性房地产) .......... 8
    图10:EQR股利分红及股息率 ...... 8
    图11:EQR2016年股权结构 ......... 9
    图12:EQR三阶段发展战略概览 .. 9
    图13:EQR三阶段物业分布图 .... 10
    图14:EQR物业分布(1993年和2000年) ..... 11
    图15:EQR高速扩张阶段的总负债情况(百万美元) ... 13
    图16:EQR负债率和NYSE平均负债率13
    图17:EQR第一阶段资产负债率与融资情况 ...... 13
    图18:税收豁免债务规模及成本一览 ...... 14
    图19:EQR发债成本较低 ........... 14
    图20:EQR融资高效且呈现多元化 ........ 15
    图21:EQR融资规模与运营房间数量 ..... 15
    图22:EQR租金营业成本及NOI情况(百万美元) ...... 15
    图23:美国房屋自有率(%) ..... 16
    图24:90年代美国出租房屋入住率(%)高位稳定 ....... 16
    图25:全美租金中位数及增长率 . 17
    图26:90年代美国房屋租售比(房价/年租金) 稳定在15倍左右 ....... 17
    图27:EQR在第一阶段投资策略17
    图28:EQR第一阶段运营房间数及增速 . 18
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    3 / 37
    专题研究|房地产
    图29:EQR在第一阶段以收购物业为主 . 18
    图30:EQR在第一阶段毛租金收益率(单位租金收入/单位收购成本)维持高位18
    图31:EQR在第二阶段投资策略19
    图32:美国出租房入住率(%)在21世纪初持续下行 ... 19
    图33:美国房屋租售比在21世纪初快速上涨 ..... 19
    图34:EQR第二阶段运营房间维持高位稳定 ...... 20
    图35:EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业 ....... 20
    图36:EQR在第二阶段毛租金收益率(单位租金收入/单位收购成本)持续下行20
    图37:美国公寓成交量(万间) . 21
    图38:美国公寓交易单价(万美元/间) . 21
    图39:EQR在第三阶段投资策略21
    图40:EQR战略核心市场失业率21
    图41:EQR战略核心市场租赁住宅入住率 ......... 22
    图42:EQR战略核心市场平均租金水平 . 22
    图43:EQR第三阶段运营房间逐年下降,逐步聚焦核心市场 .... 22
    图44:EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主,并针对性收购核心区域物业23
    图45:EQR在第三阶段毛租金收益率(单位租金收入/单位收购成本)波动上行23
    图46:EQR出售公寓均价(万美元/间)24
    图47:EQR售出项目平均IRR .... 24
    图48:EQR现有物业分布图(截至2016年) ... 25
    图49:EQR营业利润结构变化(按地区) ......... 25
    图50:EQR各类型物业数量和占比变化 . 26
    图51:EQR各类型房间数量(间)和占比变化 .. 26
    图52:各类型物业月租金水平 ..... 26
    图53:美国各类型租房人数(万人) ...... 27
    图54:EQR官方网站(城市选择) ........ 28
    图55:EQR官方网站(区域选择) ........ 28
    图56:EQR某项目的Walk Score评分 .. 28
    图57:EQR官方网站(户型选择及租金信息) .. 28
    图58:EQR的单位公寓平均费用支出(美元) .. 29
    图59:EQR与Zipcar合作搬家服务 ...... 29
    图60:EQR与Cort Furniture合作提供家具租赁优惠 .. 30
    图61:EQR的居住配套与服务 .... 31
    图62:EQR的租赁转移计划和租金抵扣买房服务 .......... 31
    图63:EQR全流程服务 ... 32
    图64:EQR的空置率水平与租赁机构以及全美租房空置率对比32
    图65:EQR纽约市场租金溢价(美元) . 33
    图66:EQR西雅图市场租金溢价(美元) ......... 33
    图67:EQR的同店每月租金(美元/套)总体保持平稳增长 ....... 33
    图68:EQR的单位公寓平均费用支出(万美元) .......... 34
    图69:EQR的同店每套工资支出(美元) ......... 34
    图70:EQR的同店每单元运营费用 ........ 35
    图71:EQR的CE值(营业费用/营业净利润)情况 ...... 35
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    4 / 37
    专题研究|房地产
    图72:2016年公寓型REITs的CE值比较 ........ 35
    图73:EQR的营业净利润NOI情况(百万美元) ......... 35
    图74:EQR运营资金FFO情况(百万美元) .... 35
    图75:EQR平均投资回报率(NOI/投资性房地产) ...... 36
    图76:EQR股利分红及股息率 .... 36
    表1:美国REITs推行相关政策与事件 .... 11
    表2:EQR股票发行列表(1993-2000年) ........ 12
    表3:EQR债务发行列表(1993-2000年) ........ 14
    表4:美国在持有环节对于REITS税收优惠政策18
    表5:美国在交易环节对于REITS的税收优惠政策 ......... 18
    表6:2014年以来EQR物业剥离情况一览 ......... 24
    表7:2016年EQR各区域物业经营数据25
    表8:EQR典型项目人员配置情况 .......... 34
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    5 / 37
    专题研究|房地产
    前言
    2015年以来,我国关于租赁市场的支持政策处于加速推进的弥补阶段,尤其是
    进入2017年,政策呈现加速深化推进,租赁市场作为我国多层次住房体系中的重要
    一环,受到越来越多的关注。这种背景下,我们对长租公寓进行系统研究,其中7
    月21日发布了深度报告系列之一《政策暖风频吹,长租公寓崛起正当时》,该篇报
    告侧重梳理及探讨了租赁市场政策、行业发展趋势以及长租公寓特征等多方面内容,
    并由此指出:未来,长租公寓将充分享受政策以及行业红利,迎来快速发展阶段
    在从宏观层面分析了长租公寓崛起的必要性及必然性之后,我们将从微观层面
    探讨长租公寓企业的运营模式,分析具备何种基因的运营企业能够在行业高速发展
    时期脱颖而出。由于,海外发达国家长租公寓市场已经发展成熟,我们将从海外市
    场长租公寓企业的运营模式入手,以期得出一些值得借鉴的结论
    本篇报告作为系列深度的第二篇,将主要研究美国长租公寓企业的运营模式,
    其中以EQR (Equity Residential)作为研究的案例,通过深度研究,我们发现EQR
    之所以能够始终保持领先位置,主要是由于其在融资-投资-运营等三个方面具备一
    定的优势:
    融资端,美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础,
    实际上,这也是美国公寓企业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外,EQR
    还以债权融资作为补充,并且得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税
    收豁免债务优惠政策,EQR的债务资金成本处于低位
    投资端,EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。EQR总共经历了3阶
    段发展,第一阶段,1993年至2000年,在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的
    背景下,其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规模扩张,为规?;於?br>基??;第二阶段,2001年至2005年,美国公寓资产价格快速上涨,资产回报率呈现
    下降,这一阶段放慢了扩张节奏,出售资产与新增资产处于相对平衡状态;第三阶
    段,2006年至今,美国公寓市场呈现分化的背景下,EQR采用聚焦核心市场的投资
    战略,在加大核心市场布局的同时,逐步直至完全剥离非核心市场的公寓物业,并
    且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市?。ǖ吐蚋呗簦?br>运营端,首先,EQR提供了从招租获客、协助签约入住、再到入住后的租后服
    务等一系列全流程、高品质的便利服务,有助于其降低空置率、获得更高的租金溢
    价。而在运营过程中,规?;?、信息化平台建设以及精简的人员配置(没有冗
    杂的后台人员)使得EQR运营成本管控较强,其中信息平台的建设是关键。租金稳定
    增长而运营成本相对平稳,使得EQR获得了较高的投资回报率,其NOI口径的投资
    回报率显著高于美国十年期国债收益率,由此获得了长期、稳定资金的青睐
    尽管我国目前尚未推行REITs,EQR的融资对我国长租公寓运营企业的借鉴有
    限,但当前我国REITs正处于加速推进阶段,可以预期,一旦REITs正式落地,通过
    REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。就现阶段而言,EQR在投资以及运营
    阶段的优势更值得我们借鉴:布局核心城市实现有质量的规?;┱攀鞘迪质谐×?br>先的前提,通过全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是关键,而IT
    化能力以及较高的人员管控效率则是收入增长最终转化为盈利增长的保障。。



     
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